商業小區物業管理人員應該如何配備？商業小區物業管理人員配備方案

一、管理服務人員

1、管理服務管理人員：

無論面積多少，均應設項目經理1人。10萬—30萬平方米，可設副經理1人，服務中心主管1人，保安主管、工程主管、環境主管各1人。對超大型社區，則可以分設管理服務中心，人員配備遵循上述標準。

2、房屋管理員或稱樓宇巡查人員：

10萬平方米以下不設樓宇巡查員；15萬平方米設1人；20 萬平方米設2人；30萬平方米以上設3人。

3、客戶服務中心人員：

5萬平方米以下設客服人員1人，5—10 萬平方米設2人，10—15萬平方米設3人。以后每增加10萬平方米，增設1人。如達到30萬平方米以上，則按項目的實際情況，有可能增設新的服務中心，新服務中心的人員配備標準按30萬平方米以下情況類推。

二、秩序維護人員

1、主管：

30 萬平方米以下配置主管1 人，保安班長3—4人。

2、秩序維護員：

全封閉小區（人車分流）門崗（每個出入口）：3—6人（三班倒）。

巡邏崗：每2人一組可監護面積5萬平方米左右（三班倒）。

封閉停車場：出入口處應設置3人（三班倒）。

智能化小區（大廈）已設置治安、消防監控系統時，可適當減少保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人（三班倒）。

安全人員綜合勞動定額：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。

三、工程維修人員

1、工程維修主管人員：

10萬平方米以下配置主管1人，不設班長。

10—30 萬平方米，配置主管1人，設施設備運行班長1人，維修班長1人。

30萬平方米以上可配置主管1人，運行班長1人，機電維修班長1人，綜合維修班長1人。

2、維修工：

每個高壓配電房值班電工3人。

每10 萬平方米配置水工1人。

中央空調系統每10萬平方米配置1人。

每10部電梯配專職電梯工1人。

每10萬平方米配置維修電工3人。

每10萬平方米配置綜合維修工2人。

機電維修人員綜合勞動定額：每10萬平方米配置10—12人。

四、清潔衛生人員

1、保潔人員綜合勞動定額：

4000—6000平方米配置1人。

2、清潔主管人員：

10萬平方米以下，配置主管1人，班長1人；10萬~20 萬平方米，配置主管1人，班長2人；20 萬平方米以上，每增加5萬平方米增設班長1人。

3、保潔員：

樓梯清潔：14層/h*人（1梯4戶）。

擦樓梯、樓梯扶手、護欄、地腳線：8層/h*人（1梯4戶）。

地面清掃：500平方米/h*人。

洗地毯：100平方米/h*（2—3）人。

刮玻璃：15平方米/h*人。

清潔電梯轎廂（抹鋼油）：1個/10min.

清潔8層以下樓房（無電梯）：5單元/d*人；9層以上樓房（帶電梯）：10 層/d*人。

五、園林綠化人員

1、園林綠化人員綜合勞動定額：

室外綠地管理：每6000平方米綠地面積需綠化工1人。

室內綠化管理：每2萬平方米建筑用地（或200戶業主以內）配1名綠化工，每10萬平方米配2—3人。

2、園林綠化主管人員：

30 萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班長；30 萬平方米以上，設主管1人，班長2人，每增加10萬平方米配置園藝師1人。

3、綠化工人

綠籬及灌木修剪

a、墻狀綠籬：人工20m/h；機剪50m/h。

b、叢生或塊狀綠籬：人工25 平方米/h；機剪50 平方米/h。

c、球狀綠籬：直徑1m球形，4棵/h。

大樹修剪

a、冠徑15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。

b、冠徑10—15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。

c、冠徑5—10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。

d、冠徑5m以下，高3m以下，單人操作，平均2—5棵/h* 人。

剪草

a、特級、一級草坪：機剪360平方米/h*人。

b、二級草坪：機剪280平方米/h*人。

c、三級草坪：用氣墊機剪180平方米/h；割灌機剪60平方米/h。

d、四級草坪：割灌機剪40平方米/h。

淋水：人工噴淋平均500平方米/h*人。

雜草清理：人工除雜草平均20—50平方米/h*人不等。

機械檢修：正常的周期性檢修每月2d/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。

六、物業管理人員綜合勞動定額

1、多層住宅：

5萬平方米以下，每人監護面積2500—3000平方米；5萬—10萬平方米，每人監護面積3000—3500平方米；10萬—30萬平方米，每人監護面積3000—4000平方米。

2、高層住宅、寫字樓：

5萬平方米以下，每人監護面積2000—2500平方米；5萬—10萬平方米，每人監護面積2500—3000平方米；10萬—30萬平方米，每人監護面積2500—3500平方米。