詳解住宅小區日常物業管理服務的內容

　　一、綜合管理

　　小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理：

　　(1)負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

　　(2)每年一次對房屋及設施設備進行安全檢查，根據檢查結果制定維修計劃，組織實施；

　　(3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；

　　(4)協助召開業主大會并配合其運作；

　　(5)管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；

　　(6)與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；

　　(7)應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；

　　(8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

　　(9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80%；

　　(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。

　　二、房屋及小區共用部位、共用設施設備日常維護

　　共用部位、共用設施設備一般以包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備，確保居住小區內樓房共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

　　(1)樓房及小區內共用部位、共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；

　　(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；

　　(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；

　　(4)負責小區智能化設施的日常運行維護；

　　(5)定期清洗外墻。

　　三、綠化

　　小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地：

　　按市園林局規定的《二級養護標準》養護。

　　四、保潔

　　小區規劃紅線以內、業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：

　　(1)有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

　　(2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

　　(3)每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；

　　(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；

　　(5)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

　　(6)在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃；

　　(7)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位、共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。

　　五、公共秩序維護

　　小區規劃紅線以內、業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

　　(1)相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

　　(2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；

　　(3)看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

　　(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

　　(5)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

　　六、停車管理

　　機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理：

　　(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；

　　(2)對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；

　　(3)保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況的預案；

　　(4)長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。

　　七、消防管理

　　公共區域消防設施的維護及消防管理：

　　(1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；

　　(2)消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

　　(3)定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能；

　　(4)發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。

　　八、高壓供水養護、運行、維修

　　(1)保證居民正常生活用水； 有停水處置預案；

　　(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；

　　(3)維修服務標準執行京房地修字第799號文件規定；

　　(4)發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

　　九、電梯養護、運行、維護

　　(1)主梯6： 00-24： 00不間斷運行，0： 00-6： 00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。 凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；

　　(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行；

　　(3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工；其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案；

　　(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

　　十、裝修管理

　　房屋裝飾裝修管理：

　　(1)有健全的裝修管理制度；

　　(2)查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；

　　(3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；

　　(4)業主裝修結束后，物業應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

　　(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。