房貸轉“房抵貸”的風險提示

日前，一則擔保公司的廣告稱，房貸轉“房抵貸”（這里指房產抵押經營貸款）可使200萬元的貸款一年期“節省”5萬元。

“房貸”一般指個人住房按揭貸款。“房抵貸”指房產抵押經營貸款，貸款主體一般為小微企業。二者本是兩種不同類型的貸款，在申請資格、資金用途、利率等方面均不同。盡管“房抵貸”利率較低，但審批也更為嚴格。

那么，這些中介機構究竟如何操作，來應對嚴格的銀行審批呢？

某擔保公司人士介紹，客戶與中介機構達成協議后，中介機構幫客戶準備相關材料。在客戶向銀行申請提前還清房貸并獲得批復后，中介機構為客戶提供過橋資金，以結清客戶個人房產剩余的按揭貸款，并向銀行申請進一步抵押，獲得“房抵貸”。最終，客戶用獲得的“房抵貸”償還中介機構提供的過橋資金并向其支付服務費。剩余資金即可由客戶自由支配。全程一般約20天。

據悉，“房抵貸”放款金額一般不高于房產價值的70%，服務費視難易程度而定，一般為放款金額的1%至3%，過橋資金日利率約為千分之一。

中介機構“花式”支招

據某國有大行客戶經理介紹，該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業經營，申請人必須是正常經營且能提供三年“流水”的企業。即使一些審批標準相對寬松的銀行，也需申請“房抵貸”的客戶的名下有營業執照，公司注冊時間滿1年以上且作為股東在公司的時間需3個月以上，持股比例不得低于10%。

對此，某中介機構稱，可幫忙轉讓滿1年的公司，雖然理論上走流程需至少3個月，但其有辦法可以馬上完成。

上述擔保公司人士還稱，和當地多家銀行關系密切，可以幫客戶打通關系。“不是所有客戶向銀行申請都會審批，和銀行內部沒有關系的話怎么做業務？”

那么，事實真的如此嗎？

“銀行員工幾乎不可能與中介機構有利益關聯，被發現會被辭退。”某城商行員工表示。

助貸行業人士李偉（化名）亦透露，絕大多數中介機構都是靠著信息不對稱掙錢的，并非與銀行存在合作關系。

專家：需警惕風險

假設以上操作都能順利完成，真的像上述廣告說的那樣劃算嗎？

資深業內人士劉超（化名）告訴記者：“從短期看，‘房抵貸’的資金成本確實比房貸低。但從長期看，由于大多‘房抵貸’規定每年歸本，很多客戶需墊資過橋，這樣算下來，貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產價值變低，實際資金成本會更高。這還不包括中介服務費。”

他表示，房貸轉“房抵貸”最大的風險點在于銀行是否同意續貸。若客戶因征信、經營出現狀況，銀行將不同意續貸，那么，客戶需每年支付大量過橋費用。“有人因無法承受過高的過橋費用，都準備賣掉房子了。”

此外，還存在銀行追查“房抵貸”入樓市，提前收回違規貸款的情況。招商銀行深圳分行曾表示，發現違規流入房地產市場幾筆貸款后，均已提前收回違規貸款。

上海銀行深圳分行相關負責人也介紹：“年初通過貸后系統監測貸款資金流向時，曾發現一貸款戶貸款資金流向其關聯企業，隨即提前收回貸款。”

高文律師事務所鄭文艷律師認為，客戶偽造虛假條件申請“房抵貸”，一來，可能面臨事后銀行審查，被停止貸款并提前償還貸款的風險，對個人征信產生影響；二來，可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶為了利息差，可能導致不可估量的后果，得不償失。”

某銀行小微貸客戶經理也指出，客戶在與中介機構交涉過程中會泄露個人信息，埋下風險隱患。此外，客戶將貸款資金轉入個人或親屬之外的賬戶，也存在風險。