物業管理服務公司應該如何做好接收管理工作？

物業接管驗收管理

按照物業接管驗收的程序和要求，依據國家制定的物業接管驗收標準，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業管理打下堅實基礎。

物業接管驗收分為現場驗收，資料交接及其它交接等三個方面。

（一）與前任物業公司對接

（在我公司接管老舊小區之前，該小區有其他物業公司在管時。）

1.現場驗收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

（2）共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

（4）水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據，之前的由前任物業繳納，之后由新進駐物業公司繳納。

（5）物業費、停車費

兩費用均以交接時點為據，之后的各項費用由新任物業開始計收，如有業主所欠前任物業費用，該物業必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業的收費工作。

（6）對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續，將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

（7）外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同

（8）交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接，雙方對應交接部門均有負責人，由第三方進行監督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料物培社。

2.資料交接

（1）產權資料

1、項目批準文件；

2、用地批準文件；

3、建筑執照；

4、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗收合格資料

1、工程竣工驗收證書；

2、消防工程驗收合格證；

3、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書；

4、用電許可證；

5、供用電協議書；

6、用水審批表、水費收繳合同書；

（3）工程技術資料

1、建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用 說明書、調試報告等；

2、工程合同及開竣工報告；

3、工程預決算分項清單；

4、圖紙會審記錄；

5、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；

6、隱蔽工程驗收記錄；

7、沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

8、竣工驗收證明書；

9、鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

10、新材料、構配件的鑒定合格證書；

11、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書；

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告；

13、供水管道試壓報告；

14、機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。

3.其他交接

（1）原管理單位應提供《物業情況一覽表》，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移交接管單位；

（2）原管理單位須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；

（4）所有接管事項均應以書面方式進行，并須經雙方簽字蓋章確認；

（5）建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能，并經我司驗收后簽字交接。

4.各類遺留問題

（1）物業費、停車費等費用

物業向業主所收取的物業費、供暖費、停車費及水、電費等其他費用，前任物業公司有無已經多收取的費用，如有，在進駐前需跟業委會或開發商進行溝通，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。

（2）各類能源費

前任物業有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。

（3）車輛刮蹭事件，前任物業有無承諾給業主在物業費、停車費或者其他形式的解決承諾，進行摸底調查，避免接手之后造成業主費用已交，但承諾的問題還未解決。

（4）業主家中有個別特殊問題的，前任物業給業主承諾并未兌現的，摸清情況，由前任物業進行解決，避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。例如：個別業主減免物業費等情況。

（5）工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

（二）與業主委員會對接

（在我公司接管老舊小區之前，該小區無其他物業公司在管，且小區存在業主委員會。）

1.現場驗收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

（2）共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

（4）水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據，之前的由業主委員會繳納，之后由新進駐物業公司繳納。

（5）對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續，將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

（6）外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同

2.資料交接

（1）產權資料

1、項目批準文件；

2、用地批準文件；

3、建筑執照；

4、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；

（2）市府驗收合格資料

1、工程竣工驗收證書；

2、消防工程驗收合格證；

3、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書；

4、用電許可證；

5、供用電協議書；

6、用水審批表、水費收繳合同書；

（3）工程技術資料

1、建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用 說明書、調試報告等；

2、工程合同及開竣工報告；

3、工程預決算分項清單；

4、圖紙會審記錄；

5、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；

6、隱蔽工程驗收記錄；

7、沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

8、竣工驗收證明書；

9、鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

10、新材料、構配件的鑒定合格證書；

11、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書；

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告；

13、供水管道試壓報告；

14、機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。

3.其他交接

（1）業主委員會應提供《物業情況一覽表》，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移交接管單位；

（2）業主委員會須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收，做好交接記錄；

（3）入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；

（4）所有接管事項均應以書面方式進行，并須經雙方簽字蓋章確認；

（5）建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能，并經我司驗收后簽字交接。

4.各類遺留問題

（1）各類能源費

業主委員會有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。

（2）業主家中有個別特殊問題的，業主委員會給業主承諾并未兌現的，摸清情況，由業主委員會進行解決，避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。

（3）工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

（三）無人對接

（如果該小區在接管前無其他物業公司在管，且不存在業主委員會。）

1.現場驗收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；

（2）共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（3）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

（4）水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄。

（5）對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續，將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

2.補辦資料

（1）補辦產權資料

1、項目批準文件；

2、用地批準文件；

3、建筑執照；

4、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；

（2）補辦市府驗收合格資料

1、消防工程驗收合格證；

2、用電許可證；

3、供用電協議書；

4、用水審批表、水費收繳合同書

3.其他工作

（1）全面了解老舊小區情況，建立《物業情況一覽表》并歸檔，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并配備鑰匙；

（2）仔細查看老舊小區的設備設施情況，列出明細清單并歸檔，如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收；

（3）重新建立老舊小區業主信息，包括姓名、產權、居住位置、建筑面積等，填入資料庫并歸檔。