商業住宅小區物業管理費包含哪些費用和應該如何處理物業管理費過高的問題？

隨著封閉式物業小區逐年增多，物業費收繳問題被越來越多的人所關注，物業費也成為許多人生活中的又一項大支出，面對每年少則一兩千、多則幾千元的物業費，許多居住在物業小區的人們不禁思考小區物業費過高怎么辦？
小區物業費包括哪些?

一、管理費

在物業之中管理費是指物業工作人員將其公共區域進行巡視、檢查、物業維修以及更新費用的賬務管理、物業檔案資料等一些管理服務費用。

二、清潔費用及綠化養護費管理費

清潔費用是指公共區域的環境打掃費用，包括：工具、工作人員用品、垃圾外運以及請化糞清掏等等費用；綠化養護費用有：綠化工具費、用水費、農藥化肥費、雜草清運費以及景觀維護費。

三、辦公費用與人員工資

辦公費用是指交通費、通訊費能及辦公用品、水電費用等等。小編了解到，物業服務人員工資則包括：人員費用、基本工資、社會保險以及規定提取福利、加班與服裝費用等等。

小區物業費過高怎么辦?

一、可成立業主委員會

業主認為收費標準高，物業又喊虧。那么，小區的物業收費標準到底誰說了算？

根據《物權法》和《物業管理條例》的相關規定，物業費的收取標準按照市場調節價的原則確定。一般小區剛剛建成時，由開發商聘用的物業公司即前期物業公司對小區進行管理。

根據前期物業服務合同，物業收費標準由開發商和物業公司確定，在確定收費標準時，應參照相關規定執行。因此，如果小區由前期物業公司管理，物業收費只要在管理部門公布的調整價位之內，都是合法的。

當然，物業收費標準并非由物業公司一家說了算。如果業主對物業公司的收費標準有異議，可成立業主委員會，召開業主大會來討論決定。小區只要成立了業主委員會，就可以通過向社會招投標或協議招標的形式，確定物業服務公司，由業主委員會代表業主大會和物業服務公司共同來確定物業服務收費標準。

收費標準必須經過業主大會討論通過，方可執行。作為任何一位業主，如果對物業服務收費標準有異議或不同意，都可通過業主委員會進行反映。

二、可向房管部門投訴

針對商品房的物業收費，相關部門對其收費價格并沒有明確的限制，執行市場調節價。物業公司收取的物業費應依據小區的面積、層數、服務等級和標準來制定。業主如果認為物業收費不合理，或對物業服務不滿意，可向房管部門反映，也可成立業主委員會，由業主委員會代表業主維權。

根據我國《物業管理條例》的規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

如果小區已經成立業主委員會，物業服務收費實行市場調節價，由業主大會和物業公司自行協商制定收費標準；前期物業服務合同期滿但未成立業主委員會的，則必須經過占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主（雙過半業主）同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內重新約定。

合同履行期間，物業服務成本因政策性因素或服務項目和內容發生較大變動，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業管理區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經雙過半業主同意。

同時，按照國家現有的政策，前期物業公司由開發商招聘，而小區成熟后應該成立業主委員會，對小區物業公司進行招標。