住宅小區物業管理服務中常見問題答疑

1、物業到底在服務些什么？

答：物業的職責及管理服務事項包括；

（1）物業管理區域內共用部位、共用設備設施維護養護；

（2）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，生活垃圾的收集、清運；

（3）公共綠化的養護管理；

（4）物業管理區域的公共秩序的維護與服務，安全防范等事項的協助管理；

（5）裝飾裝修管理服務；

（6）物業檔案資料管理；

（7）組織配合開展社區文化活動。

2、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等問題拒交物業費。

答：用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋。

一是雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

二是物業服務企業與業主之是物業服務合同關系；而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。

三是特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。

四是讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。

五是物業積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。

3、業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：

業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分兩種情形。

答：

（1）業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。

一般而言，物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。

當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。

在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。

同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊事件的出現，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔相關責任。

（2）如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

4、我沒有入住沒有享受憑什么交物業費？

答：空置房屋物業費具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。

5、我就是不交物業費，你能拿我怎么樣？

答：《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

6、經常停水停電影響我正常生活拒交物業費。

答：停水停電屬于自來水公司電力公司，枯水期到來水小也正常，另外小主供水管道已在改造；對于高層水小，物業組織集中對高層抽查，水壓到入戶門處完全正常。

7、物業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

答：我物業公司根據合同約定，正常在履行物業職責，歡迎各位業主監督。按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，業主應按合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。

拒繳物業費非但不利于業主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協商來解決問題，如果業主一味地要求物業費下降或者拒繳物業費，作為經營企業，物業公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行，導致服務品質低下，必將直接影響業主的生活品質。